W czerwcu 2025 roku Prezydent Andrzej Duda podpisał nowelizację ustawy o ochronie praw nabywców mieszkań, która weszła w życie 11 lipca 2025 roku. Ta przełomowa regulacja wprowadza znaczące zmiany na rynku nieruchomości, wpływając zarówno na deweloperów, biura nieruchomości współpracujące z deweloperami jak i na nabywców. Głównym celem ustawy jest zwiększenie transparentności transakcji oraz ochrona praw konsumentów. Jakie konkretnie obowiązki nakłada nowelizacja ustawy deweloperskiej i o ochronie praw nabywców mieszkań na deweloperów i jak wpłynie to na marketing nieruchomości oraz sprzedaż nieruchomości?
Kluczowe obowiązki deweloperów w nowej rzeczywistości marketingu nieruchomości
Nowelizacja ustawy deweloperskiej i o ochronie praw nabywców mieszkań nakłada na deweloperów szereg nowych obowiązków, które mają kluczowe znaczenie dla ich strategii marketingowych i procesów sprzedaży nieruchomości. Każdy deweloper musi prowadzić własną stronę internetową dla każdej inwestycji. Na stronie tej muszą być szczegółowo przedstawione informacje o cenach, w tym cena za metr kwadratowy, całkowita cena nieruchomości, ceny pomieszczeń przynależnych oraz wszelkie inne świadczenia pieniężne, które nabywca musi uiścić na rzecz dewelopera. Wszystkie ceny muszą zawierać podatek VAT.
W ramach marketingu dla deweloperów niezwykle ważne jest, aby te informacje były łatwo dostępne, aktualne oraz zawierały historię zmian cen. Deweloperzy są również zobowiązani do codziennego przekazywania danych do Ministerstwa Cyfryzacji na platformie dane.gov.pl. W przypadku rozbieżności cen, nabywca ma prawo do zakupu nieruchomości po najkorzystniejszej cenie. To rewolucja w sprzedaży nieruchomości, która wymaga od deweloperów nowego podejścia do transparentności.
Terminy wejścia w życie i przepisy przejściowe w kontekście marketingu nieruchomości
Nowelizacja ustawy weszła w życie 11 lipca 2025 roku. Dla inwestycji rozpoczętych przed tą datą przewidziano dwumiesięczny okres przejściowy, do 11 września 2025 roku, na dostosowanie się do nowych przepisów. Dotyczy to jednak tylko tych nieruchomości, których własność nie została jeszcze przeniesiona na nabywców. W kontekście marketingu nieruchomości oznacza to konieczność szybkiego dostosowania strategii i materiałów reklamowych do nowych wymogów.
Sankcje za nieprzestrzeganie ustawy o jawności cen w sprzedaży nieruchomości
Niedopełnienie obowiązków wynikających z ustawy jest traktowane jako praktyka naruszająca zbiorowe interesy konsumentów. Nadzór nad przestrzeganiem przepisów sprawuje Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK). Kary finansowe za nieprzestrzeganie ustawy mogą wynieść nawet do 4% rocznego obrotu firmy. Przed nałożeniem kary, deweloperzy są wzywani do usunięcia uchybień. To jasny sygnał, że Nowelizacja ustawy deweloperskiej i o ochronie praw nabywców mieszkań ma realny wpływ na sprzedaż nieruchomości i wymusza odpowiedzialne podejście do marketingu dla deweloperów.
Wpływ ustawy na rynek nieruchomości i konsumentów w kontekście marketingu nieruchomości
Nowelizacja ustawy deweloperskiej i o ochronie praw nabywców mieszkań przynosi szereg korzyści dla nabywców. Zwiększona przejrzystość rynku nieruchomości daje im lepszą pozycję negocjacyjną, umożliwia podejmowanie świadomych decyzji zakupowych oraz chroni przed manipulowaniem cenami. W kontekście marketingu nieruchomości, deweloperzy muszą dostosować swoje strategie, aby budować zaufanie i transparentność.
Z drugiej strony, nowelizacja ustawy stawia przed deweloperami nowe wyzwania. Wymaga to od nich dostosowania systemów IT, zmiany przekazów marketingowych oraz poniesienia dodatkowych obciążeń organizacyjnych i operacyjnych. Wcześniejsze strategie pozyskiwania zapytań ofertowych oparte o “Zapytaj o cenę” najskuteczniejsze. Pozyskiwały najwięcej zapytań. Z pewnością jawność cen, obniży liczbę pozyskiwanych zapytań miesięcznie. Da to też, możliwości do testów nowych CTA w kontekście pozyskiwania zapytań. Jakie będą najskuteczniejsze? Czy umów na spotkanie, zapytaj o rabat? Będziemy testować w nowej rzeczywistości [wszyscy pokazują ceny]. A może będziemy testować pokazanie miesięcznej raty kredytu i miesięcznych kosztów utrzymania mieszkania – odpowiedź na potrzeby obecnych klientów.
Q&A – najczęstsze pytania w kontekście marketingu i sprzedaży nieruchomości
Wiele pytań pojawia się w związku z nowymi regulacjami. Czy do ceny trzeba doliczać koszt umowy deweloperskiej i przeniesienia własności? Czy informacje do rejestru przekazywać tylko po zmianie cen czy raz na dobę? Czy trzeba ujawniać cenę domów z podpisaną umową deweloperską? Na te i wiele innych pytań deweloperzy muszą znaleźć odpowiedzi, aby skutecznie prowadzić marketing nieruchomości i sprzedaż nieruchomości.
Wprowadzenie Ustawy o Jawności Cen Mieszkań rodzi wiele pytań zarówno wśród deweloperów, jak i nabywców. Poniżej przedstawiamy odpowiedzi na najczęściej zadawane z nich, aby lepiej zrozumieć nowe realia rynku nieruchomości i skutecznie prowadzić marketing nieruchomości oraz sprzedaż nieruchomości zgodnie z prawem.
- Czy do ceny mamy dodawać lub podawać koszt umowy deweloperskiej i przeniesienia własności?
Nowelizacja ustawy koncentruje się na kosztach ponoszonych bezpośrednio na rzecz dewelopera. Standardowe koszty związane z umową deweloperską i przeniesieniem własności (opłaty notarialne, sądowe, PCC) są zazwyczaj płacone bezpośrednio odpowiednim instytucjom, a nie deweloperowi. W związku z tym, nowelizacja ustawy nie nakłada obowiązku podawania tych konkretnych kosztów, chyba że stanowią one „świadczenia pieniężne, które nabywca zobowiązany jest spełnić na rzecz dewelopera”. Deweloper musi ujawnić wszelkie dodatkowe koszty zakupu, które są obowiązkowymi opłatami dodatkowymi i są pobierane przez dewelopera. - Czy informacje do rejestru przekazywać tylko po zmianie cen czy raz na dobę?
Zgodnie z nowelizacją ustawy, deweloperzy mają obowiązek codziennego przekazywania danych do Ministerstwa Cyfryzacji (dane.gov.pl), niezależnie od tego, czy nastąpiła zmiana cen, czy nie. Zapewnia to stałą aktualizację i transparentność danych o cenach. - Czy trzeba ujawniać cenę domów z podpisaną umową deweloperską?
Nowelizacja ustawy dotyczy nieruchomości, których własność nie została jeszcze przeniesiona na nabywców. Jeśli umowa deweloperska została podpisana przed wejściem w życie ustawy (11 lipca 2025 r.), ale przeniesienie własności nastąpi po tej dacie, deweloper ma obowiązek dostosować się do nowych przepisów w okresie przejściowym (do 11 września 2025 r.) i ujawnić ceny zgodnie z wymogami ustawy. - Czy znaczenie ma data podpisania umowy deweloperskiej?
Tak, data podpisania umowy deweloperskiej ma znaczenie w kontekście przepisów przejściowych. Inwestycje rozpoczęte przed wejściem w życie ustawy, ale z przeniesieniem własności po tej dacie, podlegają okresowi przejściowemu. - Czy lokalizacja przedsięwzięcia deweloperskiego musi być na stronie www?
Tak, lokalizacja inwestycji jest podstawową informacją, która powinna być jasno przedstawiona na stronie internetowej, zgodnie z zasadami transparentnego marketingu nieruchomości. - Czego dotyczy jawność cen: inwestycji w budowie czy gotowych niesprzedanych?
Jawność cen dotyczy wszystkich nieruchomości, których własność nie została jeszcze przeniesiona na nabywców, niezależnie od tego, czy są one w budowie, czy gotowe i niesprzedane. - Czy wpisywać adres domeny dewelopera na grafice?
W reklamach i materiałach marketingowych, w tym na grafikach, zaleca się wyraźne kierowanie do strony internetowej inwestycji, gdzie znajdują się pełne informacje o cenach. Wpisanie adresu domeny dewelopera na grafice dodajemy wyłącznie na grafiki outdoorowe. - Czy button przenoszący do strony dewelopera to podanie strony www?
Tak, button przenoszący bezpośrednio do strony internetowej inwestycji z pełnym zakresem cenowym jest zgodny z wymogiem „podania strony www” w kontekście reklamy i ogłoszeń. - Czy dodawać adres strony internetowej inwestycji do ogłoszeń na portalach?
Tak, należy podać w opisie ogłoszenia link do strony inwestycji. - Czy klient może żądać zakupu po najniższej cenie z historii?
Nowelizacja ustawy deweloperskiej i o ochronie praw nabywców mieszkań daje nabywcy prawo do najkorzystniejszej ceny w przypadku rozbieżności. Czyli różnie podanych cen pomiędzy stroną www a np w ogłoszeniach na portalach. Klient widząc historię zmian cen na stronie internetowej inwestycji może domagać się zakupu po najniższej ceni. Może negocjować. To znacząco wpływa na sprzedaż nieruchomości i wymaga od deweloperów precyzyjnego zarządzania historią cen. - Czy w reklamach muszę podawać ceny?
W reklamach całościowych inwestycji na różnych platformach nie ma obowiązku podawania wszystkich cen. Można podać np. „Ceny już od XXX”. Kluczowe jest natomiast kierowanie z reklamy do strony internetowej inwestycji, gdzie znajdują się pełne i aktualne ceny wszystkich lokali. - Czy agent nieruchomości musi mieć stronę inwestycji od dewelopera, z którym współpracuje na wyłączność i odpowiada za jej sprzedaż?
Tak, jeśli agent nieruchomości odpowiada za marketing i sprzedaż inwestycji deweloperskiej, musi mieć dostęp do strony internetowej inwestycji z pełnym zakresem cenowym, aby móc kierować do niej klientów z ogłoszeń i innych działań marketingowych. Stworzenie i aktualizacja tej strony leży w obowiązku dewelopera.
Podsumowanie i rekomendacje dla marketingu nieruchomości
Nowelizacja ustawy deweloperskiej i o ochronie praw nabywców mieszkań to rewolucja, która na stałe zmienia krajobraz rynku nieruchomości. Deweloperzy muszą szybko dostosować się do nowych przepisów, modernizować systemy IT i prowadzić transparentną komunikację. Proaktywne podejście do zmian i budowanie zaufania z klientami to klucz do sukcesu w nowej rzeczywistości. Dla nabywców nowelizacja ustawy oznacza większą pewność i możliwość podejmowania świadomych decyzji, co ma kluczowe znaczenie w procesie sprzedaży nieruchomości.
Źródła
Dziennik Ustaw – rok 2025 poz. 758 – INFOR.PL, otwierano: czerwca 16, 2025, https://www.infor.pl/akt-prawny/DZU.2025.161.0000758,ustawa-o-zmianie-ustawy-o-ochronie-praw-nabywcy-lokalu-mieszkalnego-lub-domu-jednorodzinnego-oraz-deweloperskim-funduszu-gwarancyjnym.html
